[자료]농가주택과 농림지역.농업진흥지역의 농어민주택 차이점

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[자료]농가주택과 농림지역.농업진흥지역의 농어민주택 차이점
작성
초록공인중개사
등록일
2019-09-06
조회
2310

농가주택과 농림지역.농업진흥지역의 농어민주택 차이점

주의사항: 2012년 자료입니다(참고만 하세요).


일반 주택일경우 농림지역 내 농업 보호구역이면 가능하지만 농업 진흥지역이면 불가능합니다.
단 무주택자일 경우 다른 준농림 토지가 없을 경우 농업인에 한해 농가주택 신축이 가능합니다.
 
1.농가주택과 농업인주택의 차이점
 
농가주택은 특별히 규정된 것은 없다. 일반 농촌 등에 자리잡고 있는 농업을 주업으로 하는 사람들의 주택을 일컫는 것으로 보면 크게 틀리지 않지만 이것은 협의의 분석이다.

농가주택은 여러 형태가 있을 수 있겠지만 전원주택도 그 위치에 따라 그 범주에 포함될 수도 있겠다.
많은 사람들은 농가주택을 구입하여 개축이나 수선 등을 통해 전원주택으로 사용하고 있는데, 농가주택은 흔히 농촌형 주택이라고도 한다.
 
대체로 농가주택은 수도권을 제외한 읍·면지역 소재의 대지면적 660㎡ 이내 이고, 건물연면적 150㎡ 이내 (공동주택 전용 116㎡) 취득가 (기준시가) 7,000 만원이하 , 매도가 1억원 이하로 규정하는 정도다.

그러나 농업인주택은 이와는 좀 다른 개념이다.
농지법 제2조 2항에 나와 있듯이“농업인”이란 농업에 종사하는 개인으로서 대통령령으로 정하는 자를 말한다.

농업인 주택은 일반인이 쉽게 건축할 수 없는 농업진흥지역 안에서도 집을 지을 수 있는 농업인의 주택을 말한다. 농지법에서 농업인에게 특별히 인정하는 법적인 개념이다.

전원주택에 관심을 갖고 있는 일반인들은 이러한 개념을 혼동해선 곤란하다. 농지를 구입하는 도시인이나 귀농하려는 사람들은 이런 잘못된 지식으로 농지를 취득한 후에 성급히 농업인주택을 지으려한다면 큰코 다친다.

그렇지만 농업인주택을 지으려면 현행법상 두 단계의 과정을 거쳐야 한다. 먼저, 농지법상의 농업인이 되어야 한다. 그리고, 농지법이 정한 년간수입비율과 세대주 등 추가 요건을 충족해야 한다.

농업인주택은 위와 같은 두가지 요건을 모두 충족한 후에 당해 농지소재지에서 적법한 농지전용허가를 받아서만 지을 수 있다.

 
2.농업인이 되려면?

농업인이 되려면 어떠한 조건이 필요한가? 농지법상에서 인정하는 농업인이 되려면 필요한 다섯가지 요건을 만족시켜야 한다.


첫째 논 밭 과수원 등의 농지를 303평 이상 농사지어야 한다.

농지의 경우는 303평 이상이지만 비닐하우스의 경우는 100평 이상이면 된다.
축산인의 경우는 소 10마리.나 닭 1,000마리 등 일정 숫자 이상의 가축을 키워야 한다.
여기서 농지는 반드시 자기 소유일 필요는 없고 임차하여 농사를 지어도 무방하다.

둘째 농사란 곡류, 채소, 버섯, 유실수 등 농작물과 다년성식물을 경작 또는 재배하는 것이다.

여기에는 향나무, 은행나무 등의 관상수나 전나무 등 조림용 나무 그리고 대나무의 조림은 농업경영에 해당하지 않는다. 다만 지렁이나 우렁이는 가축으로 본다.

셋째 농사공정은 전부 자기가 직접할 필요는 없고 농작업의 일부를 위탁경영(도급)할 수는 있으나 전부를 위탁경영하는 것은 헌법에 의하여 금지된다. (소작제가 부활 우려)

넷째 농사에서 수확하여 소득으로 되는 금액이 년간 100만원 이상이어야 한다.

다섯째 농사에 종사하는 기간이 년간 90일 이상이어야 한다.

현재 이와 관련하여 그 기간이 너무 짧다는 여론이 있어 120일로 연장하는 것을 검토 중이다. 도시인이 가끔 내려가 농시를 지으면서 의보료 경감 등 농촌의 헤택을 부당하게 누린다는 비판에 기인한다.

여섯째 농지소재지에 주민등록을 옮기거나 또는 농지 인근에 실제 거주해야 한다든지 하는 것은 농업인의 요건이 아니다. 농지원부도 실제 많은 헤택이 많지마는 농업인의 요건은 아니다.

농지원부는 농지구입 등에 있어서 실제 농업인임을 증명하거나 토지거래허가구역에서 쉽게 농지 실수요자임을 증명할 수 있는 서류가 된다.


3.농업인주택을 짓기 위한 추가 요건
 
상기의 농업인요건을 갖추었다고 농업인 주택을 지을 수 있는 것은 아니다. 농업인 주택을 지으려면 농업인이 다음의 4가지 요건을 더 갖추어야 한다.

첫째 농업으로 얻는 수입이 세대 전원 년간수입의 50% 이상이 되어야 한다.
     즉 농사를 짓는 자는 그 주된 수입을 농업에 의존해야 한다는 의미이다.

둘째 농업인주택을 지을수 있는 자는 세대주에 국한한다.
     처나 세대원의 명의로는 농업인주택을 지을 수 없다.
     그러나 세대주가 반드시 무주택이어야 한다는 조건은 아니다.

세째 농업인주택은 부지 200평 이내로 지어야 하며 농업진흥구역에도 지을 수 있다.
     이 때 200평은 당해 세대원 전원의 지난 5년간 농지전용 허가면적을 통산하여 그 초과 여부를 심사한다.

네째 농업인주택을 지을 수 있는 곳은 주된 농지의 소재지와 동일 또는 인접 시. 구. 읍. 면 지역에 국한한다.

 
4.농업인주택의 특혜와 부담

농업인주택은 일반 도시인이 들어 갈 수 없는 농림지역 내 농업진흥구역에서도 집을 지을 수 있는 특헤의 일종이다. 그렇지만 규정도 까다롭다.

농지에 대해서 농지전용허가는 받아야 하고 건축법상 요건도 갖추어야 한다.
농업인주택을 짓기 위한 농지전용시에는 농지보전부담금 전액 면제된다. 토지이용계획확인원상 용도지역이 농림지역인 농지나 임야에 건축행위를 할 수 있고 농지전용비를 면제받는 농어촌주택에 대한 정보를 정리해봤습니다.
 
농림지역에 집을 지을 수 있다는 것은 장점이지만, 반대로 단점도 있습니다.
천천히 읽어보시기 바랍니다.
 
농업용주택을 건립하려면 우선 자격조건을 갖추어야만 합니다.
농지원부는 있다 하더라도 본인이 무주택자이어야만 가능하며, 농업,임업,축산업에 의해 수입액이 연간 총수액의 2분의 1을 초과하여만 합니다.
 
1.농가주택의 절차는 농지전용과 개발행위허가를 득하여야 하는데 이는 토목설계사무실에 의뢰하면 모든 절차를 대행해 주며 처리기간은 15일입니다.
 
2.농가주택의 규모는 660㎡(200평)이하여만 가능하며, 창고와 축사를 부속건물로 할 시도 660㎡ 이내에 주택, 창고, 축사를 그 안에 건립할 수 있습니다.
 
  창고와 축사가 부족하다면 똑같은 자격요건을 갖춘 순수한 농업인일 경우 세대당 1,500㎡이하로 건립을 할 수 있습니다.
 
3.처음 허가를 득할시 660㎡안에 대지와 창고와 축사로 되어 있기에 지목은 순수한 대지일 뿐입니다.
 
  그러나 다른 세대로 1,500㎡의 창고와 축사를 건립하였다면 지목은 창고(창)나 축사(목)으로 지목이 변경되며 10년이 지나도 대지로 변경되지는 못합니다. 다만 축사를 폐사하고 주택을 건립한다면 지목은대지로 가능합니다.
 
4.전용비는 농업용주택이기에 농지전용부담금은 부과받지 않습니다.
  만약 일반주택일 경우에는 1평방미터당 10,300원의 부담금을 지불하여야 합니다.

 
농가주택을 구입할 때

누구나 한번쯤은 시골의 허름한 농가주택을 구입해서 나의 취향에 맞게 수리도 좀 하고 조그만 텃밭과 정원을 꾸며서, 남들이 말하는 전원생활을 만끽해 보려 생각해 보았을 것입니다.
 
그런데, 이 농가주택도 종류에 따라 도시민이 살 수 없는 집이 있습니다.

앞서 말씀드린 농지전용비를 면제받은 농가주택은 매입할 수 없게 법이 바뀌었기 때문입니다.
 
바뀐 법에 의하면

농가주택도 농업인만이 혜택을 받을 수 있습니다. 팔아도 조건이 되는 사람만이 살 수 있습니다.
 
어쩌면 당연한 일인데도 과거의 법에서는 농가주택을 지은지 5년이 지나면 아무에게나 매도할 수 있었던 것에 비해서 법이 강화된 것입니다.

나라에서는 농림지역에 주택은 농민만이 매입할 수 있다고 해석하는 것이죠. 농민이 아닌 사람에게는 매입할 자격이 없다 판단하는 것이구요.
 
따라서, 농업인이라는 자격 요건을 열거하고 그에 맞는 농업인이 지을 수 있는 것이 농업인 주택입니다. 그래서 일반인이 구입하려면 제한을 받게 됩니다.
 
그래도, 일반인이 농가주택을 구입하려면우선, 농가주택을 일반주택으로 용도변경을 한 후에 구입하면 가능합니다.
 
관리지역에 있는 농가주택은 건축일로부터 5년이내에도 용도변경이 가능하나, 허가권자의 판단이 남아있고 5년이후는 용도변경승인 없이도 변경할 수 있으므로 안전합니다.

변경한다는 의미는 농업인에게 주어졌던 농지보전부담금의 전액면제를 다시 부과하겠다는 것입니다.
 
(그런데, 확인한 바로는 5년 이후는 부담금을 부과하지 않습니다. 물론, 이 면제조항도 언제 바뀔지 모릅니다.)
 
신축한지 5년이 안된 관리지역의 농가주택(농지전용비를 감면받은 주택)은 일반주택으로 변경을 신청하는 자가 농지전용비를 부담해야하므로 농가주택을 구입하기전의 전 소유자로부터 이와 같은 절차를 마무리 해 달라는 것이 좋습니다. ( 하지만 현실에서는 확인하기 어려운 부분이지요.)
 
현실에서는 이런 절차없이 단순한 거래로 끝나는 경우가 많으나, 행정기관이 이를 알면 매도자는 나 몰라라 할 것이고 결국은 매수자가 용도변경비용을 부담해야 하는 경우가 많은데 이것은 드문 사례입니다. 관리지역에서 농가주택으로 신청하는 분이 많치 않기 때문입니다.
 
만일, 이런 경우가 발생하면 매도자에게 이 사실을 알리고 부담시켜야겠지요.
농업진흥구역에서의 농가주택은 농업인만이 짓고 살 수 있습니다.
 
그런데, 과거의 법과는 달리 5년이 지나도 농업진흥구역에서만 가능한 용도로 변경되므로 실수를 해서는 안됩니다.
 
즉, 농업진흥구역의 농가주택은 계속하여 농가주택이며, 농업인만이 소유할 수 있으므로 , 농업인이 아닌 도시의 일반인은 구입 그 자체가 불가능한 일이 되어 버렸기 때문입니다. 거의 매입할 방법이 없다고 보는 것이 좋습니다.

그러고 보면, 농업인이 아닌 일반인이 농가주택을 안전하게 구입하려면, 관리지역에 소재하고 , 적어도 5년이 경과된 주택이고, 일반주택으로 용도 변경이 된 것을 구입한다면 좋습니다.
 
5년이내의 것 이라면 용도변경승인을 얻은 후에 구입하면 되구요
.
따라서, 농업진흥구역에서 현지 농업인의 이름을 사용해 건축한 후, 명의를 넘겨오던 방법도 이제는 허용되여지지 않는다고 생각하시면 됩니다.

농업진흥구역의 농가주택을 매매형식 등으로 등기는 넘어갈 수는 있으나, 결국 담당 행정기관에 적발되면, 원상복구, 고발 조치등 불이익을 당하게 됩니다.

모처럼 애써 찾은 농가주택이 전원생활의 꿈을 이루기도 전에 갖가지 문제들로 헝클어 진다면, 속터지는 상황이 발생하는 것이죠.
 
전원주택이 도시인의 실제 주거용이나 주말 레저용 그리고 은퇴자의 실버주택을 의미한다면,
농가주택은 농림어업이나 축산업을 직접 경영하는 현지 주민의 실제 주거용 주택입니다.
 
마을 이장이 파악한 농지경작현황(모씨가 00작물을 일정면적으로 짓고 있다)이 해당 면사무소에 접수되면 농지원부가 만들어지고 농지원부에 등재되어야 진정한 농민이 됩니다.
 
귀농으로 주소 이전 후 1년이 지나면 관리지역에 60평 한도의 농가주택을 신고제로 건축할 수 있습니다.
 
농림지역은 농지원부가 있는 무주택인 농민이 30평이하 신축만 가능하구요. 경작인 농민이라면 농지면적이 1천㎡(303평) 이상을 소유해야하고 모자란 면적은 임대를 하여야 등기도 가능합니다.
 
농업인은 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 자를 기준으로 합니다.
농민은 농지를 소유하거나 임차를 해도 농업인으로 보지만
 
진정한 농업인은 1년에 90일 이상 농업에 종사하고 전체 소득의 절반 이상이 농산물생산으로 인한 농업소득이 있어야 합니다.
 
농지를 많이 소유하더라도 직접 경작하지 않고 임차하면 농업인이라 할 수 없습니다.
한국의 모든 농지는 정부 보조금이 지급되데 농지원부에 등록된 땅에만 지급이 가능합니다. 


농업인주택 신축 특례 혜택
 
농업인은 관리지역과 농업진흥지역(농지가 경지정리 된곳)중 농업보호구역은 물론 농업진흥구역내에서도 농업인주택을 지을 수 있습니다.

일반인은 농업진흥구역중 농업진흥구역 내에서는 농가주택을 지을 수 없고, 관리지역과 농업보호구역 내에서는 농가주택 소위 말하는 전원주택을 지을 수 있습니다.

그때 지을 수 있는 농업인주택 부지로 전용 신청자가 구비할 조건(농지법제34조. 동법시행령 제34조제4항)은 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업,임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 당해 세대의 농. 임. 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의1을 초과하는 세대주이거나 당해 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농. 임.축산업을 영위하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것, 당해 세대의 농업.임업.축산업의 경영의 근거가 되는 농지.산림.축사 등이 소재하는 시,구,읍,면 또는 이에 연접한 시, 구, 읍, 면 지역에 설치하여야 합니다.
 
농업인주택의 부지면적 기준 그 부지의 총면적이 200평(660㎡)이하 이고,
 
당해 세대주가 그 전용허가 신청일 이전 5년간 농업인 주택부지로 전용한 농지면적을 합산한 면적이 200평(660㎡)이하 일 것. 
 

농업인주택의 시설 기준

장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 건축물에 부속한 창고,축사등 농. 임. 축산업을 영위하는데 필요한 시설 주택의 부속시설이라고 보기 어려운 축산시설의 경우는 별도 허가신청해야함
 
임업인은 임야등 산지에 있어서는 공익용산지에서는 임업인이라 할지라도 임업인주택이 허용되지 않으나. 임업용산지(구 생산임지)에서는 임업인에 한하여 임업인주택의 신축이 허용되고 일반인은 허용이 되지 않는다.
 
농업인주택과 임업인주택은 농업진흥구역. 농업보호구역. 농업진흥지역 밖 모두 대체농지와 산지조성비가 100% 감면됩니다.
 
무주택세대주가 농업진흥지역밖에 농업인주택 신축 시 농지전용 신고로 가능합니다.
 
농지전용 허가를 받지 아니하고 전용신고로 가능한 농업인주택 신축의 조건은 농지법제34조3항. 동법시행령별표1제1호 및 비고에 따라 무주택 세대주로 농업진흥지역밖에 설치하고자 할 경우에 한하며 현재 무주택 세대주라고 하더라도 당해 세대주 명의로 설치하는 최초의 시설일 것,

무주택자가 농업진흥지역안에 설치하고자 할 경우에는 농지전용허가를 받아야 하고, 유주택자가 농업진흥지역 안이나 밖에서 설치하고자 할 경우에는 모두 농지전용허가를 받아야 함. (시행령 제34조4항. 별표1 각호)
 
농업인주택으로 허가 받아 사용한지 5년이내에 일반주택 등으로 사용하거나 비농업인 등에게 매도하고자 할 경우는 농지법시행령 제60조의 규정에 의거 용도변경 승인을 받아야 합니다. 임업경영인 주택의 경우에도 같습니다.

  
매도 시 농업진흥지역내에서는 행위제한 규정으로 기간이 경과하여도 일반주택으로 용도변경 안되므로 구입자가 저촉되지 않아야 하고 용도변경 승인이 가능할 경우에는 감면받았던 농지조성비를 납부해야 합니다.