[자료]중개대상물 확인설명서상 '비선호시설'이란?

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제목
[자료]중개대상물 확인설명서상 '비선호시설'이란?
작성
초록공인중개사
등록일
2019-10-04
조회
3793

중개대상물 확인설명서상 '비선호시설'이란? 


중개행위에 있어서 중개대상물 확인설명서상에 '비선호시설'이라는 항목이 있다. 이런 경우 비선호시설을  어떠한 범위까지 확인해서 표시를 해야 하는지가 핵심인데 이러한 내용을 하급심판례위주로 정리하면 다음과 같다.

1. 중개대상물 확인설명서 작성시, 비선호시설이 중개대상물의 반경 1km이내에 있는지 없는지 조사, 확인하여 비선호시설이 있을 경우 종류 및 위치를 구체적으로 기재하여야 합니다. 현재 비선호시설에 대한 객관적인 기준은 마련되어있지 않으나, 사회통념상 혐오 또는 기피하는 시설을 의미하며, 유사 판례(대법원 2002두3263, 의정부지법 고양지원 2003가합2277)에 따르면 해당 건물도 인하여 주변의 환경.경관.미관 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는지를 고려하여 결정하고 있음을 알려드립니다.

2. 참고로, 비선호시설에 대한 몇가지 판례를 알려드립니다.
‘장례식장’은 고인의 죽음을 애도하는 시설로서 우리 사회의 장례문화가 점차 장례식장 중심으로 변화하고 있어 화장장 또는 납골시설과 달리 기피시설이나 혐오시설이라고 보기 어려우므로, 학교환경위생 정화구역에서 금지되는 시설인 ‘화장장 또는 납골시설과 유사한 시설’이라고 보기 어렵다(대전고법 2013.7.4. 선고 2013누466 판결)고 판시하였습니다.

또한, 특고압송전탑이 설치되어 송전선로가 지나가는 경우 이를 비선호시설로 인정한(의정부지법 고양지원, 2003가합2277)판례가 있음을 알려드립니다. 질의하신 시설이 비선호시설에 해당되는지 여부는 해당 지자체에서 인근 시설물 현황 등을 고려하여 사회 통념적으로 판단할 사안입니다.


중개대상물 확인설명서상 '비선호시설'이란?
작성자 고경훈 행정사

중개대상물 확인‧설명서 “비선호시설”에 대한 작성기준에 대하여

▶ 유권해석

문> 임대차계약 시 중개대상물 확인․설명서에 비 선호시설에 해당되는 분류에서 장례식장도 비선호시설에 포함되는데 도심병원에 딸린 장례식장도 포함되는지요?
「공인중개사법」시행규칙 제16조의 별지서식 중개대상물 확인‧설명서식상 ⑥ 환경조건 중 "비선호시설"에 대하여 동 법령에는 별도의 규정을 두고 있지 않습니다. 따라서 "비선호시설"의 판단은 일반적 사회통념에 따라 판단하여야 할 사항임을 말씀드립니다. (국토해양부 유권해석 2009.10.21.)

문> 중개대상물 확인·설명서 서식 중 ⑥항 환경조건의 "비선호시설"(1km이내)의 종류를 어떤 기준으로 기재해야 하는지?
답> 환경조건의 "비선호시설"(1km 이내)이라 함은 사회통념상으로 혐오 또는 기피하는 시설로 여겨지는 것들이 이에 해당될 것임. 예를 들면, 쓰레기처리장, 쓰레기소각장 등이 이에 해당될 것임. 【국토교통부 2008.01.10, 수정일자 2016.12.16.】

문> 아직 준공 전 건축 중인 “비선호시설”도 설명의무가 있는지?
답> 중개대상물 확인‧설명서 작성 시, "비선호시설"이 중개대상물의 반경 1km이내에 있는지 없는지 조사, 확인하여 "비선호시설"이 있을 경우 종류 및 위치를 구체적으로 기재하여야 하나, 현재 "비선호시설"에 대한 객관적인 기준은 마련되어있지 않으며, 사회통념상 혐오 또는 기피하는 시설을 의미합니다. 따라서, 공인중개사법 제25조 제1항에 따라 개업공인중개사는 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계, "비선호시설" 존재 여부 등을 확인·설명하여야 할 의무가 있으므로, 선생님께서 질의하신 준공 전 건축 중인 시설이라도 중개대상물 인근 시설로서 설명하는 것이 바랍직하다고 판단되며, 질의하신 시설이 "비선호시설"에 해당되는지 여부는 해당 지자체에서 인근 시설물 현황 등을 고려하여 사회 통념적으로 판단할 사안입니다. 【국토교통부 1AA-1712-115588, 2017.12.13.】

문> 1. 중개대상물 확인‧설명서의 1㎞내 설명해야 할 "비선호시설"중 아파트로부터 200m 초과 거리에 위치한 송전탑이 해당되는지?
2. 영구임대아파트와 공단도 설명해야 할 "비선호시설"에 해당되는지?
3. 설명해야 할 "비선호시설"은 특정되어 정해진 것은 없는 걸로 알고 있는데 혹시 명시된 특정시설이 있는지?
4. 많은 "비선호시설"물 중 일부를 예를 들어 설명하였으나 그중 일부시설물이 설명에 누락된 경우 공인중개사의 설명의무에 위반되는지?
답> 중개대상물 확인‧설명서 작성 시, "비선호시설"이 중개대상물의 반경 1km이내에 있는지 없는지 조사, 확인하여 "비선호시설"이 있을 경우 종류 및 위치를 구체적으로 기재하여야 합니다. 현재 "비선호시설"에 대한 객관적인 기준은 마련되어있지 않으나, 사회통념상 혐오 또는 기피하는 시설을 의미하며, 유사 판례(대법원 2002두3263, 의정부지법 고양지원 2003가합2277)에 따르면 해당 건물도 인하여 주변의 환경‧경관‧미관 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는지를 고려하여 결정하고 있음을 알려드립니다.
참고로, "비선호시설"에 대한 몇 가지 판례를 알려드립니다.
‘장례식장’은 고인의 죽음을 애도하는 시설로서 우리 사회의 장례문화가 점차 장례식장 중심으로 변화하고 있어 화장장 또는 납골시설과 달리 기피시설이나 혐오시설이라고 보기 어려우므로, 학교환경위생 정화구역에서 금지되는 시설인 ‘화장장 또는 납골시설과 유사한 시설’이라고 보기 어렵다(대전고법 2013.7.4. 선고 2013누466 판결)고 판시하였습니다.
또한, 특고압송전탑이 설치되어 송전선로가 지나가는 경우 이를 "비선호시설"로 인정한(의정부지법 고양지원, 2003가합2277/이 판례는 공동주택의 경우임)판례가 있음을 알려드립니다. 질의하신 시설이 "비선호시설"에 해당되는지 여부는 해당 지자체에서 인근 시설물 현황 등을 고려하여 사회 통념적으로 판단할 사안입니다.
【국토교통부 1AA-1805-039552, 2018.05.04.】

▶ 관련판례

① 대전고등법원 2013. 7. 4. 선고 2013누466 판결 [개발행위허가 등 취소]
“장례식장은 고인의 죽음을 애도하는 시설로서 우리 사회의 장례문화가 점차 장례식장 중심으로 변화하고 있어 화장장 또는 납골시설과 달리 기피시설이나 혐오시설이라고 보기 어려우므로, 학교환경위생 정화구역에서 금지되는 시설인 ‘화장장 또는 납골시설과 유사한 시설’이라고 보기 어렵다.”

② 의정부지법 고양지원 2005.9.2, 선고, 2003가합2277 판결
【판시사항】 분양회사가 아파트 단지에 인접한 도로에 특고압송전탑이 설치되어 있고 송전선로가 아파트 부지 내로 통과한다는 사실을 분양자들에게 고지하지 않은 경우, 아파트 시가 하락분 상당의 재산상 손해에 대한 배상책임을 인정한 사례
【판결요지】 아파트 단지에 인접한 도로에 특고압송전탑이 설치되어 있고, 송전선로가 아파트 부지 내로 통과한다는 사실은 아파트 분양자들이 아파트 매매계약 체결 여부나 매매대금을 결정하는 중요한 사항으로서 아파트 분양회사는 이를 분양자들에게 고지할 의무가 있으므로 이를 고의적으로 은폐한 분양회사는 분양자들에게 아파트 시가 하락분 상당의 재산상 손해를 배상할 책임이 있다고 한 사례.

▶ 중개대상물 확인‧설명서 작성방법(한국공인중개사협회)

• 반경 1km이내에 존재하는 "비선호시설"의 유무를 조사하여 그 종류와 위치를 구체적으로 기재한다.
• "비선호시설"이란 함은 사회통념상 혐오 또는 기피하는 시설을 의미하는데 장례식장, 화장장, 납골당, 공동묘지, 쓰레기 처리장, 쓰레기 소각장, 분뇨처리장, 오폐수처리장, 격리병원 등을 말한다.
• "비선호시설"로 보기 어려우나 고압선로, 가스저장소 등 위험시설도 설명하는 것이 바람직하다.

▶ 주요내용

- 중개대상물 확인‧설명서 상 “비선호시설”의 범위 등 객관적인 기준은 마련되어있지 않으며, 사회통념상 혐오 또는 기피하는 시설을 의미한다고 해석하고 있어 그 범위를 특정하기는 어렵고 상당히 자의적으로 판단할 수밖에 없음을 알 수 있습니다. 또한 예시된 관련판결의 경우도 판결 본문을 보면 매우 개별적인 조건에서 쟁점으로 다루어진 것으로 보여집니다.
- 따라서 중개실무에서는 계약추진 초기단계부터 민원예방 및 원만한 중개를 위하여 중개의뢰인에게 인근의 “비선호시설” 현황을 설명할 필요가 있다는 점에서 일반적인 인식수준에서 혐오 또는 기피하는 시설일지라도 설명하는 것이 바람직하다고 할 것입니다.