[자료]토지분할의 매력과 토지분할의 법적 기준 정의

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제목
[자료]토지분할의 매력과 토지분할의 법적 기준 정의
작성
초록공인중개사
등록일
2019-10-04
조회
1373

토지분할의 매력과 토지분할의 법적 기준 정의


사전적인 의미로 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 토지분할의 매력은 덩어리가 큰 땅은 평단가가 낮지만, 수요자가 많이 찾는 평수로 쪼개기를 할 때 평 단가는 높아져 투자수익으로 연결된다는 데 있다. 

예를 들면, 3.3㎡당 20만원인 땅 5,000평을 사면 10억원이 되는 것이 일반적인 셈법이지만, 콩나물과 같은 실물상품이기에 흥정도 가능하고 덩치가 커서 평단가가 낮아 20%정도 싸게 매입할 수 있어 8억원으로 매수할 수 있는 것이 보통이다.

이러한 땅을 수요가 많은 500평이나 주말 농장을 목적으로 1,000㎡이하로 쪼개기를 하여 매도할 때는 다시 3.3㎡당 20만원선인 10억원으로 매도할 수 있기 때문에 2억원의 단순 차익이 가능하다는 점에서 투자수익을 맛본 투자자라면 분할 가능성을 타진한다.

이러한 토지 분할은 광역적인 호재가 없어도 합법적으로 자신의 노력으로 얻어지는 수익이기 때문에 변수가 없는 투자법으로 주목을 하고 있는 것이다. 한마디로 안전하게 수익을 얻을 수 있는 블루칩이라 할 수 있다.

하지만, 무분별한 난개발을 방지하기 위해 분할이 가능한 대상을 다음과 같이 법적으로 명확하게 분류하였고, 각종 제한을 두고 있어 꼼꼼한 접근이 필요하다.


분할이 가능한 토지

① 1필지의 일부가 지목이 다르게 된 때
② 소유권이 공유로 되어 있는 토지의 소유자가 분할에 합의하거나, 토지거래허가구역에서 토지거래계약허가가 된 경우 또는 토지의 일부를 매수하기 위하여 매매계약 체결 등으로 인하여 1필지의 일부가 소유자가     다르게 된 때
③ 분할이 주된 지목의 사용목적에 적합하게 토지소유자가 매매 등을 위하여 필요로 하는 때
④ 토지이용상 불합리한 지상 경계를 시정하기 위한 때에 한하여 분할이 가능하도록 하고 있다.

일반적인 토지 분할 절차를 정리하면, 개발행위허가신청서와 분할측량신청에 의해 분할측량성과도와 함께 토지이동신고서를 도시계획과에 제출한다. 

분할을 하기 위해서는 분할측량을 실시하고 소관청이 정확여부를 검사한 후에 발급한 측량성과도 및 신청서를 바탕으로 하여 토지표시사항을 정리하고 소유권 표시 사항은 분할전의 대장에 등록된 사항을 새로이 작성하는 대장에 옮겨 등록한다. 등록 완료시 관할 등기소에 토지표시변경 등기를 촉탁하고 등기필증을 토지소유자에게
통지하는 것으로 분할 절차는 종료된다.

분할이 가능한 토지라 하여, 무조건적으로 가능한 것이 아니다.

건축법, 그린벨트, 농지, 토지거래허가구역내 분할제한들이 있는바 각종 분할제한을 숙지하여야 박스로 된 사과를 순도 높은 개별 사과로 포장하여 팔 수 있다는 것을 알아야 한다. 

건축법상의 최소토지면적 분할제한

건축법 제 49조에 의해 건축물이 있는 대지는 시행령이 정하는 범위 안에서 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 기준(2미터이상 도로, 건폐율 제한, 용적율 제한, 높이 제한 등)에 미달하게 분할할 수 없다.

건축법 시행령 제80조에 의해 도시계획 지역안에서 건축물이 있는 토지의 분할은 주거지역(80㎡), 상업지역(150㎡), 공업지역(150㎡), 녹지지역(200㎡), 기타지역(60㎡)으로 최소면적을 규정하고 있다.

여기서 투자포인트로서의 핵심은 도시계획이외의 지역과 건축물이 없는 토지는 적용대상이 아니라는 점이다.
 
그린벨트내의 토지분할의 제한

개발제한구역에 관한 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제16조 토지의 분할에 의하면, 그린벨트내에서 일반필지는 200㎡, 지목이 대인 토지를 주택 및 근린시설 건축시는 330㎡이내로 분할할 수 없다.

농지 소유의 세분화 방지(농지법 제22조)

① 국가와 지방자치단체는 농업인이나 농업법인의 농지 소유가 세분화되는 것을 막기 위하여 농지를 어느 한 농업인 또는 하나의 농업법인이 일괄적으로 상속·증여 또는 양도받도록 필요한 지원을 할 수 있다.
② 농어촌정비법」에 따른 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우외에는 분할할 수 없다.

1. 도시지역의 주거지역·상업지역·공업지역 또는 도시계획시설부지에 포함되어 있는 농지를 분할하는 경우
2. 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하고 전용한 농지를 분할하는 경우
3. 분할 후의 각 필지의 면적이 2,000㎡를 넘도록 분할하는 경우
4. 농지의 개량, 농지의 교환·분합 등의 사유로 분할하는 경우

토지거래계약의 허가를 요하지 아니하는 토지의 면적 등(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제118조)

토지거래허가구역내에서의 매매에 있어서 직접적인 분할제한의 규정은 없으나, 허가구역 지정 후 최초의 분할은 분할전의 면적으로 허가여부를 판단하기 때문에 실질적인 분할 제한의 효과가 있다.

① 토지거래계약의 허가를 요하지 아니하는 토지의 면적은 용도지역별로 주거지역은 180㎡이하, 상업지역은 200㎡이하, 공업지역은 660㎡이하, 녹지지역은 100㎡이하, 도시지역안에서 용도지역의 지정이 없는 구역에서는 90㎡이하, 도시지역이외의 지역에서는 250㎡이하이지만 농지는 500㎡이하, 임야는 1,000㎡이하로 규정하고 있다.
② 일단의 토지이용을 위하여 토지거래계약을 체결한 후 1년 이내에 다시 같은 사람과 일단의 토지의 전부 또는 일부에 대하여 토지거래계약을 체결한 경우에는 그 일단의 토지 전체에 대한 거래로 본다.
③ 허가구역을 지정할 당시 규정된 면적을 초과하는 토지는 허가구역의 지정 후 당해 토지가 분할된 경우에도 그 분할된 토지에 대한 토지거래계약을 체결함에 있어서는 분할 후 최초의 거래에 한하여 규정된 면적을 초과하는 토지거래계약을 체결하는 것으로 본다.

허가구역의 지정 후 당해 토지가 공유지분으로 거래되는 경우 역시 같다. 과거, 큰 평수의 땅을 싼 값에 매입해 시세보다 터무니없이 10배이상 비싼 가격에 팔거나 개발호재를 부풀려 파는 기획부동산들 때문에 말도 많고 탈도 많았던 토지분할. 이런 이유로, 투자자들은 토지 분할된 땅을 잡기가 어려운 것이 현실이다.

현지 중개업자나 전문가들이 선뜻 권유하기도 어려운 것이 토지 분할된 땅들이다.

기획부동산의 대표적인 트릭이 토지분할이기에.... 그러나, 개별등기가 가능하고 도로와 인접하여 개발이 가능하다면 소액투자로서 접근이 용이한 투자처라 할 수 있다.