[자료]지목변경과 용도지역 변경

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제목
[자료]지목변경과 용도지역 변경
작성
초록공인중개사
등록일
2019-09-16
조회
2259

지목변경과 용도지역 변경 


□지목변경 이란? 

넓은 의미로 해석하면 개발행위 허가를 받아서 농지나 산지를 전용하여 건축하고자 하는 건축물로 건축을 하고 준공을 받으면 최종적으로 지목이 변경되기 때문에 ‘지목변경’이라고 하는데 ‘형질변경’이라고 부르기도 한다. 조금씩 다른 개념이지만 같은 개념으로 봐도 무리는 없다. 

▶ 즉, 전 답 또는 임야 등의 지목을  대(대지)나 장(공장) 주(주유소) 등의 값나가는 지목으로 바꾸는 것을 말한다. 


□지목의 종류 

지목의 종류는 지적법에 나와 있다. 법 얘기 하니까 벌써 머리부터 아픈 사람들이 있겠지만  배우고 있는 내용이 어느 법에 나와 있나 근거법을 아는 것은 매우 중요하다. 스트레스 받지 말고 그냥 지적법이라고 기억해 두시면 된다. 

지적법에 의하면 지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분한 것이다. 즉 주된 용도가 바뀌면 결국 지목도 바뀔 수 밖에 없는 것이다. 지적법에서는 지목을 28가지 종류로 구분하고 있다. 


□용도지역 변경 

지목변경과 비슷하게 들릴지 모르지만 차원이 다른 개념이다. 지목변경은 양적 변경이라면 용도지역 변경은 질적 변경이다.  따라서 지목 변경은 일반인이 신청해서 할 수 있는 것이지만 용도지역 변경은 행정관청이 ‘도시관리계획’의 변경을 통해 하는 것이다. 

# 도시관리계획 변경 : 토지이용계획확인서를 보면 
1.번으로 도시관리계획이 나오고 용도지역 등 6가지가 열거 되어 있다. 
그 6가지를 변경하는 것을 도시관리계획의 변경이라고 하고 자산가치의 변화를 수반하기 때문에 
토지이용계획확인서에 공시(표시)해 주는 것이다.


지목 변경

지목변경으로 건물용도에 맞추고 땅값 올린다. 개발시업을 하는 이들이 가장 많은 관심을 가지는 부분의 하나가 바로 지목변경이다. 그 이유는 두 가지로 요약할 수 있다.

첫 번째는 토지를 이용하거나 개발하는 과정에서는 대부분의 경우 필연적으로 지목변경이 일어나기 때문이다. 개발사업은 토지를 이용하는 것이고, 토지이용에는 건물 없이 토지만의 용도를 변경하는 경우와 건물을 지어 활용하는 경우의 두 가지로 나눌 수 있지만 이 모든 경우에는 지목변경이 필요하고 또 준공 후에는 지목변경이 일어나는 것이다.

산지를 개간하여 농지를 만들거나, 혹은 논인 농지를 전용하여 전원카페의 주차장으로 쓴다든가 하는 것이 전자의 예다. 산지를 개간하면 임야가 전(밭)으로 지목변경 되고, 논을 주차장으로 만들면 답(논)이 잡종지 혹은 주차장용지로 바뀐다. 이 경우에는 토지의 주된 용도가 영속적으로 변경되므로 지목변경이 일어난다.

토지 위에 건축물 혹은 구축물을 짓는 경우에는 건물 준공 후에 그 건물이 들어서는 부지의 지목이 그 건물의 주 용도에 따라 바뀌게 된다. 밭(농지)을 농지전용하여 물류창고를 만들면 밭이 창고용지가 되며, 지방도로변의 산지를 벌채하고 깎아서 산지전용 후 주유소를 만들면 임야가 주유소용지가 된다.

이처럼 토지는 그 용도가 바뀌면 그 후에 지목이 변경되는 것이지, 아무런 용도변경이나 건물이 없이 먼저 지목만을 바꿀 수는 없는 것이 원칙이다.

지목변경의 두 번째 이유는 자기가 보유한 땅의 가치를 올리기 위해서다. 즉 땅의 활용도를 높인다든가 땅값을 올리려는 목적으로 의도적으로 지목변경을 한다.

토지는 지목에 따라서 그 위에 할 수 있는 용도가 다르고, 이 용도는 각종 토지공법에서 세부적으로 규제하고 있기 때문에 지목에 따라 활용도와 땅값이 크게 차이가 난다.

일반적으로 대지와 잡종지로 되어 있는 토지가 가장 비싸지만 수도권에서는 주유소용지, 공장용지, 창고용지가 오히려 대지보다 비싼 경우가 있다.

이에 비하여 농지인 밭과 논은 일반적으로 대지의 삼분의 일 이하로 싸다. 또 통상 임야는 농지보다 절반 이하 싸다.

그래서 농지를 대지로 바꾼다면 땅값을 세 배 이상 더 받을 수 있다. 임야를 대지나 창고용지로 지목변경 한다면 땅값은 어림잡아 여섯 배 이상 오른다는 계산이 나온다.

이것이 지목변경을 하는 이유가 된다. 임야를 싼 값에 사서 산지전용 한 후 전원주택부지로 만들어 분할하여 개별매각 한다면, 전용비와 부대비용을 제하고서라도 상당한 수입을 기대할 수 있는 것은 바로 이런 이치라고 보면 된다.

그렇다고 지목변경은 아무나 어떤 경우에나 마음대로 할 수 있는 것은 아니다. 지적은 현행 토지대장 지적도 등 지적행정에서 뿐만 아니라 토지등기부에 의해서도 일관성 있게 관리하고 있기 때문이다. 현행 지적법은 지목변경을 신청할 수 있는 경우를 세 가지 경우로 엄격하게 제한하고 있다.

첫째, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계법령에 의해 토지의 형질변경 등의 공사 가 준공된 경우,

둘째, 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우,

셋째, 도시개발사업 등의 원활한 사업추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우 등이다.