[자료]전원주택 짓기 전 후 인허가 처리사항

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제목
[자료]전원주택 짓기 전 후 인허가 처리사항
작성
초록공인중개사
등록일
2019-09-14
조회
1009

전원주택 짓기 전 후 인허가 처리사항

주의사항: 2013년 자료입니다(참고만하세요)


[주택의 대지 매입시 검토사항]

1. 해당관청에서 토지이용계획확인원과 토지대장을 반드시 확인할 것.
   (지적도에는 표기되지 않는 도시계획도로 등이 빨간선으로 표현되어진 것을 볼 수 있고, 대지의 소유자와 면적을 확인할 수 있다)

2. 도로가 대지의 북쪽에 면한 경우는 일조권 확보를 위한 제한에서 유리하다
 
3. 도로의 폭을 확인할 것. 건축법상 도로란 폭 4M이상이다.
   (만약 현재의 도로폭이 4M 미만일땐 건축설계과정에서 건축법에 의거, 4M(막다른 도로는 별도의 규정적용)를 확보해야하는 이유로 실제 대지면적에서 건축 가능한 대지면적이 줄 수 있다.)


[단독주택 건축 인허가 절차 및 처리]

1. 설계
신축인 경우 우선 해당구청이나 읍,면사무소를 찾아 도시계획확인원과 토지대장 등을 교부받아 건축설계사무소를 운영중인 건축사에게 컨설팅을 받도록 한다.

(물론, 일정규모 이하인 경우나 대수선인 경우에는 건축사가 설계하지 않아도 되지만 건축사가 운영하는 설계사무소의 도움을 받는 것이 설계의 합리성이나 시공비조정에 유리하다)

이 경우 대개 건축사에게 건축의 계획 단계에서부터 완공 후 준공검사에 이르기까지 모든 행정절차를 일임한다. 이는 대개의 건축주의 경우 법 절차와 해당 행정처리의 방법을 전혀 모르는데 반해, 법적으로는 건축주가 모두 직접 서류제출과 신고를 하도록 되어있어 실제로 일처리에 어려움이 많기 때문에 이러한 일들을 건축사가 대행하고 있다.
 
2. 허가신청
설계가 끝나면 건축허가를 신청한다.
건축허가에는 건축허가신청서, 신청 건축물의 동별 개요, 대지의 범위와 소유를 증명하는 서류, 건축 허가용 설계 도서와 기타 허가 및 신고를 위한 신청서와 구비서류가 필요하다.

이런 모든 것들은 해당 지방자치단체의 건축과나 도시계획과, 또는 주택과에 문의하면 안내를 해주고 있지만, 실제로 설계 수임을 받은 건축사가 대행하여 모두 처리한다.

이중에서 건축 허가용 설계 도서는 반드시 국가에 영업신고를 한 건축사가 제작 후 인증한 것이어야 한다.

* 건축허가시 준비서류

건축물 허가 신청서 (설계사무소 준비)
도장 (건축주 및 시공자) -- 목도장 가능
각종 동의서 (해당사항 있을시 -- 지상권 등)
건축물 관리대장 (개발제한구역내 일 때)
주민등록초본 (개발제한구역내 일 때)

3. 관청 검토 후 건축허가서 교부
건축허가 서류를 접수한 관청에서는 현장 조사 및 관련법의 검토를 한다.
이 때 건축과가 아닌 여러 관련부서로 허가관련서류를 회람하여 관련법의 적법여부를 검토한 후 허가를 내주게 된다.

(이 때 관련부서는 소방, 학교보건위생, 교통, 수도권 정비, 도로 점용, 배수시설, 오수정화조, 주차장 및 차량진출입구, 도시가스, 도시계획시설, 문화재보호구역, 군사시설, 기타 관련분야이다.)

건축허가를 득하면 지역개발공채, 주택채권을 매입(대행가능)한 영수증을 구(군)청에 제출 후 건축허가증을 받는다.

대개 허가증 교부는 관련과 회람과 행정 기관과의 협의로 15일 이내에 처리된다. 일반적으로 특별한 사정이 없는 한 건축허가 후 1년이 지나도록 공사를 시작하지 않을 경우, 허가는 취소가 된다.

건축허가증 교부 시 "건축허가조건"은 꼭 확인한다.(다만, 정당한 사유가 인정될 때 6개월에 한해 연기가 가능)

4. 착공신고와 공사착공
건축허가 후 대지경계측량(대행가능)을 신청하여 대지의 경계선을 명확히 한 후 건축설계사무소와 협조하여 건축물 착공신고서를 제출, 해당관청에 착공신고를 한다.

착공신고서에는 설계계약서, 공사감리계약서, 공사도급계약서를 첨부하여야 하며, 반드시 건축주, 건축사, 공사시공자의 참석하에 작성한다.

주거용으로 연면적 661㎡(약 200평) 이상이거나 비주거용으로 연면적 495㎡(약 150평) 이상인 경우는 일반건설업자를 선정해야 하고, 그 이하인 경우는 현장관리인을 선정하여 신고해야 한다.

(대개의 단독주택은 현장관리인 정도의 수준이다.)

착공신고를 받은 해당 관청은 가스, 전기통신, 상하수도 등 지하매설물 관리기관에 토지굴착 공사에 관한 사항을 통보한다.(지하1층 초과 굴착시 해당) 이때 , 기존의 건물이 있어서 철거 후 공사를 해야 하는 경우는 철거는 철거예정일 7일전, 멸실은 멸실 후 15일 이내에 동사무소에 신고해야한다.

5. 공사와 중간감리보고서 제출
공사가 진행되면서는 감리자는 공사감리에 관한 중간보고서를 제출해야 한다.
(주택인 경우는 대개 기초 슬래브 타설 및 지붕틀 슬래브 타설 시에 하게 된다.)

이는 공사감리자가 작성하여 건축주에게 제출하여 인증받고 이를 다시 해당 행정기관에 제출하게 된다.(때에 따라서는 사용승인 신청시 감리 완료보고서와 함께 제출하는 경우도 있다)
 
6. 공사완료와 사용승인
공사 완료 후에는 해당관청에 사용승인(소위 말하는 준공검사)을 신청한다. (단, 4층이하 2000평 미만의 건물에 대하여는 건축사의 복명만으로 사용검사를 대행하고 있다.)

정화조는 구(군)청의 정화조 준공검사가 있을 때까지 사용하지 않도록 주의한다.(준공 전 사용할 때에는 재시공명령이 떨어진다.)

@ 사용검사 신청시 첨부할 서류

(1) 사용검사 신청서 및 사용검사 필증 (설계사무소 대행)
(2) 건축사 현장 조사서 (현황측량 성과도) (해당사항 있을시)
(3) 소방시설 대상 건축물은 소방준공검사 필증 (준공 동의 용)
(4) 구내 통신설비 준공신고서 (단자함 설치 및 보안기 설치확인)
(5) 정화조 준공서 및 관리카드 (시공정화조 업체서류)
(6) 보일러 시공확인 (형식 승인번호 용량 판매처)
(7) 하자 보증금 예치증서 (공동주택 다세대주택 오피스텔)
(8) 보안 담당자 선임 확인서 및 사용 전 검사필증
(9) 옥상 F.R.P. 물탱크 사진찍기 (조적전, 조적후)
(10) 가스준공(체적거래방식)확인서
(11) 시공자 확인도장 (해당사항 있을 시)
(12) 기계식 주차 인정서 (해당사항 있을 시)
(13) 폐기물 배출에 따른 관련서류 첨부

7. 각종 제세공과금 납부 및 등기
사용승인이 난 날로부터 30일 이내에 취득세를 자진 납부해야 한다. 구청 시민봉사실에서는 허가사항을 건축물대장에 등재하며, 건축주는 사용승인일부터 60일이내에 등기소에 가서 등기를 한다.

(기간 어길시 과태료가 부과됨) 취득세 및 등록세 영수증과 기타서류를 가지고 등기소에 보존등기물 신청(법무사 대행)하셔야만 비로소 이름(주소)과 법적권리를 가진 완전한 건물로 인정을 받게 된다.

1) 취득세 및 등록세 신고(해당관청 재무과)
    사용승인 검사필증
    설계비 영수증
    전기공사 인입비 영수증(계량기 달 때)
    총공사 금액 계약서(도급계약서)
2) 등기소에 보존 등기신청(법무사 대행)
    주민등록등본
    도장
    건축물 관리대장
    개별공시지가 확인서